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湖南株洲保障房建管制度缺失仍待完善盘楼

发布时间:2019-11-22 15:26:06 阅读: 来源:轮毂厂家

湖南株洲:保障房建管制度缺失 仍待完善

长沙作为我国工业重镇,湖南株洲市工厂多、棚户区多、工人多,住房矛盾突出。株洲在增加保障房数量的同时,注重从规划、建造、分配、管理等方面提升保障房品质,其建管经验成为湖南乃至中部地区的示范样板。

长沙作为我国工业重镇,湖南株洲市工厂多、棚户区多、工人多,住房矛盾突出。株洲在增加保障房数量的同时,注重从规划、建造、分配、管理等方面提升保障房品质,其建管经验成为湖南乃至中部地区的示范样板。不过,记者调研了解到,株洲在保障房建设与管理的探索中,仍面临着缺乏统一 标准与规范、用地规划日趋困难、资金渠道不畅等在全国具有普遍性、代表性的问题。

--保障房建管形成四大经验

作 为国家“一五”“二五”时期重点建设的8个工业城市之一,株洲汇聚了冶炼厂、化工厂、车辆厂等一大批中央、省属企业。随着时间的推移,由于老旧企业多、破 产改制企业多、工矿棚户区多,株洲的住房矛盾日益凸显,保障房建设任务很重。在这一大背景下,2008年以来株洲市开始优先推进保障性安居工程建设。

截 至2013年,株洲全市累计新增保障性住房和实施棚户区改造6.25万套,总保障面积达292.12万平方米,发放廉租住房租赁补贴1.9万户,累计保障 对象逾8万户。2010年和2011年,株洲市住房保障工作连续两年获得“湖南省保障性安居工程工作一等奖”;2012年株洲市被确定为湖南省保障房建设 管理示范点。

株洲市在探索保障房建设与管理的实践中,从一开始就非常注重保障房的品质。这种不因保障房的“身份”而降低品质的做法,提升了政府公信力,对我国完善保障房工作机制具有借鉴意义。

首先,制定统一规划,并落实到具体地块与项目。比如,政府投资建设的保障房,按照“大集中、小分散”的思路,选址在交通较为便利、基础设施较为完善的区域, 充分发挥规模效应和示范引领作用;园区平台公司建设项目,则按照“小集中、大分散”的思路,园区、企业在哪里落地,保障房就在哪里开建;此外,株洲还启动 了331厂、起重机厂、430厂等大中型国企的棚户区改造。

统一、成片规划保障房,旨在让住宅区形成规模,进而形成潜在购买力,由此配套的门面等资源才能租售出去,从而保证保障房小区未来能够维持运营。据了解,株洲目前规划了八个大型保障房点,各点建房数量在2000至6000套不等。

其次,确保保障房建设质量,建立保障性安居工程质量终身责任制、工程监理制等制度。株洲市明确规定,多层廉租房必须达到“坡屋顶、涂料墙、沥青路、环境优 美、外观大方、配套齐全、设施完备”的建设标准,并全部提供简单实用的装修,水、电、天然气、电话、网络等全部入户,配建幼儿园、超市、物业管理用房等公 共设施,开设公交线路、公交站点,配置公共租赁自行车站点。

第三,在分配上力求广泛覆盖保障对象,加强动态监管。凡是在株洲有稳定工作而 没有住房的居民均可申请保障房,同时公租房的申请对象不设收入和户籍两个门槛。严格实行“四级联审、两级公示”的资格审查制度,加强对住房保障对象资格的 动态监管。在保障房分配时,改房管部门直接安排分配为入住对象自主选房。在照顾残疾人、70岁以上老人、重大疾病家庭的基础上,通过公开摇号依次自主选房,最大限度地照顾社会弱势群体。

第四,依靠群众“自治”实施全开放管理。建造标准是体现保障房品质的“硬实力”,而保障房小区的管理则是品质“软实力”。株洲市探索出一条依托群众自治的 “四位一体”管理模式:成立保障性住房小区管理处,由政府进行房政管理,负责小区物业招标选聘、日常事务管理等;成立物业服务处,由公开招标的物业公司提 供规范专业的物业服务,物业公司反过来聘请小区内的居民优先就业;建立党员活动室,由小区党支部组织党员活动;创办“爱心小屋”,由义工团队组织帮扶救助 活动,实现党员和居民的自主管理。

面临三大普遍性问题

记者调研发现,株洲市的保障房建设与管理在积累了有益经验的同时,也面临着一些困难,其中不乏国家制度层面的制约。

第一,我国对保障房建设与管理尚无统一标准和规范,导致实际工作无标准可循,效率低下。通常,保障房被认为无需配建车位等设施,但随着经济社会发展,一些入住门槛较低的公租房小区住户也会购入经济型汽车,如果建房时不做好规划,就很难有拓展空间。在株洲,公租房的申请对象并不设收入门槛,只要是无房户就可申请,一些住户对车位存在客观需求。

同时,根据规划部门要求,住宅都应建设人防工事,而保障房因为各种因素又难以做到这一点,导致多个部门相互扯皮,影响了工作效率。调研发现,株洲市第一个大型廉租住房小区和谐家园,当时考虑入住对象的经济情况时无可循标准,小区内就没能配建人防工程。

在 保障房管理方面,请人住进去容易,让人搬出来很难。国家没有规定保障对象应该如何退出,地方执行困难,使得保障房无法实现循环使用,动态覆盖保障群体。株 洲市房产管理局住房保障处处长李圣表示:“保障对象的收入情况是最难把握的。主管部门每年对其进行一次年检,一般有几个硬指标作为清退的标准,但实际操作 起来仍有一定的困难。保障对象在超出入住条件后并不愿意搬出,而政府部门与法律目前在这一方面都没有明确的规定。”

第二,保障房任务逐渐增加,土地财政下保障房用地规划面临窘境。在土地开发方面,区位好、升值潜力大的土地一般被用做商业地产或商品房开发,加之征地拆迁、招投标、报建等事务性工作太多,在保障房任务逐年加大的情况下,规划选址只会愈加困难。

李圣表示,保障房任务完成时间与建设手续合法化之间也存在时间矛盾。例如廉租房小区荷花家园当年立项就要求当年开工,而实际情况是完成征迁最少需要一年的时间,加上规划设计审批报建等一系列手续至少也需要半年的时间,当年立项当年开工难以实现。

第 三,政府财政资金紧张,债券、银行等外部融资没有真正进入保障房领域。以前地方主要是分散建设保障房,盘子小,财政可以全部兜底。当前,各地都在大规模开 建保障房,地方财政资金压力急剧上升,而其他对保障房开放的资金渠道几乎没有利用起来。比如,国务院批准很多债券用于建设保障房,但实际上却没有真正投入 进去。

据悉,各地保障房的承建单位主要为政府平台公司。通常的操作模式是平台公司垫资建设,政府承诺将保障房配套资源交由平台公司运营。政府平台公司一般是靠短期贷款建设保障房,利息成本很高,而配套资源需要长期才有回报,“短贷长投”现象导致政府平台公司压力很大。

株洲市城市建设发展集团有限公司董事长武忠表示:“大量政府建设项目积压在政府平台公司,其实企业都是依靠自身信用在为政府做事,长期下去难以为继。”

--顶层制度设计亟待完善

专家认为,株洲在保障房建管中所遇到的困难在全国具有普遍性、代表性,亟待引起重视并尽快完善顶层设计。

首先,国家应该尽快出台关于保障房建设与管理的条例或法律,结合经济社会发展预期以及保障房未来的综合利用,就人防工事、公共服务设施、公租房小区车位等出台指导性意见。另外,要为保障房对象“退出”出台法律依据,从法律上约束保障对象,也可以考虑推广“共有产权”模式,避免出现管理与执法风险。

其 次,鉴于当前新建保障房面临规划用地紧张、拆迁拖滞等问题,建议保障房用地可由地方储备土地优先提供。针对当前部分地区保障房建设指标与实际需求不能精确 匹配的情况,建议保障房建设任务要区别对待,分地区、分阶段进行任务分配。宜根据各个地区的实际需要,下达保障房建设任务。

中国房地产业 协会副会长朱中一表示,市场和保障虽然是双轨制,但不是绝然分开的。在市场差异性很大的情况下,一些住房供大于求或保障性群体数量较少的城市,可因地制宜 用市场的手段来收储、租赁闲置房屋解决保障问题。据了解,目前常州、贵阳、黄石已通过收储配租模式,激活社会存量房源投入保障,取得了良好的效果。

此外,业内人士建议要确保融资渠道真正对建设保障房开放,同时在资金筹措、税费减免等方面明确相关优惠政策。

来源:中国金融信息网

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