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后房地产时代经营模式发生根本性改变盘楼

发布时间:2019-11-22 16:06:12 阅读: 来源:轮毂厂家

后房地产时代经营模式发生根本性改变

过去的2011年,对于房地产企业来说,真可以说是步步惊心。在新国十条、加息、限购令乃至双限令等严厉宏观调控的组合效应下,楼市

过去的2011年,对于房地产企业来说,真可以说是步步惊心。在新国十条、加息、限购令乃至“双限令”等严厉宏观调控的组合效应下,楼市成交低迷,价格也出现了较大幅度的下跌。伴随融资成本的急骤提高、原材料和人工价格上涨等因素的影响,众多房企同时受到成本上涨和房价下跌的双重挤压,资金告急,命悬一线。于是价格贴身“肉搏战”,股权并购重组,转战商业地产、海外地产,剥离房地产业务……在众企业各显神通,拆招自救的背后,我们也在深思,是不是可以得出这样一个判断:房地产业自1998年以来的13年“牛市”已经结束,2012年,将进入后房地产时代?

后房地产时代,将是一个成熟、平稳、健康发展的市场。房地产行业未来还是具有广阔发展空间的。人民生活水平的提高,对住宅的需求是长期的,城市化的进程还很漫长,第三产业发展也将促进房地产产业的发展。但政策环境、市场环境发生了变化,房地产经营模式必将发生根本性变化。

资本集约化。以往,房地产市场最流行的做法是找项目,项目有了,资金也有了。最原始的市场甚至可以炒楼花,“空手套白狼”。随着房地产市场的规范,不仅炒楼花绝迹,商品房预售的条件也越来越高,可以预见,卖现房的市场也不会太远了。房地产对资本的要求越来越高,用巨额资金大面积储备土地等待升值的做法已经不能适应新形势。土地获取,必须与自身的资金相适应。土地一定增值的观点不一定永远正确。对于面积大、开发周期长、资金回笼慢的项目,要审慎选择。可以多考虑一些资金回笼快速的“短平快”项目。这也是影响企业核心竞争力的关键所在。

开发专业化。经过十几年的发展,住房市场已经过了“温饱”阶段。粗放型的发展模式,产品的同质化已经不适应消费需求。随着平均利润率的形成,各行各业投资房地产的资本,将退出市场。房产品的工业化生产,节能环保,使用寿命,都呼唤开发专业化,产品创新、营销创新、开发模式创新、管理创新、融资渠道创新、以及业务模块的创新等。房企应花更多的精力多研究、确定新时期的战略目标及发展规划,确定具有核心竞争优势的商业模式,并根据产品战略确定产品创新、产品线规划和产品标准化,以及如何推行可连锁开发的产品线。从大型房企的经验分析,推行可连锁开发的产品线或许是今后房地产业发展的方向之一。

产品品牌化。产品市场定位要从市场角度出发慎重考虑,向满足居住性需求倾斜,投资性产品要适当控制。产品形态要进行细分,以满足不同消费需求。产品功能考虑实际效果和成本,一味追求高投入高售价的产品,市场有抗力,在销售不畅的情况下,向消费者转嫁高成本的可能性已不存在。在服务和品牌上下功夫。需要更加精致、完善的服务,未来随着消费者维权意识的提高和市场竞争的日趋激烈,品牌维护的难度将更大。除了自身产品质量过硬,还要拼服务,真正抓住客户的心,才能赢得最后的胜利。

管理精细化。房地产是一个人人都想进,而且人人都能进的行业,筹点钱,买块地,建栋房,卖高价,赚大钱,这就是房地产商。这个时代一去不复返了。今后的房地产市场,不再是拿地就赚钱。向管理要效益也不再是套话。投入产出要进行衡量,盲目投入不一定就能带来回报。在开发建设的整个过程中,每个环节的成本都要进行严格科学的控制和管理,要树立起全过程的成本管理意识。不仅要关注建设成本、财务成本、管理成本,还要关注质量成本、品牌成本、工期成本等隐性成本的管控;不仅要重视事后静态成本管理,还要重视事前动态成本管理,更要重视长远和全局的成本管理。在后房地产时代,买方市场的形成促使房地产行业对精细化管理的要求进一步提高。

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